[案情]

    2001年8月，周某通过单位集资，以一定价格购得经济适用房一套，但未取得房产权属证书。2005年3月，经介绍，周某与郑某签订了住房转让协议书，约定：1.周某将自己所有的住房转让给郑某，价格11万元；2.本协议签订后，郑某一次性付给周某10万元，周某将房屋钥匙交给郑某，剩余1万元待周某向郑某交付房产证时付清；3.周某应积极为郑某办理房产证，郑某配合提供办证所需材料，办证所需费用由郑某负担。协议签订当日，郑某向周某支付11万元，周某将房屋钥匙交付郑某。郑某装修后居住至今。随着房价不断上涨，2009年，周某将郑某诉至法院。

    [分歧]

    法院在审理时有两种观点：一种观点认为，该住房转让协议无效，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房在取得房屋所有权证一定年限后，方可上市交易，而其在出售房屋时尚未取得权属证书，这也违反了《房地产管理法》的相关规定，且郑某不符合经济适用房购买条件。另一种观点认为，郑某购房时对方未告知该房屋属经济适用房，所签转让协议是双方真实意思表示，双方也如约履行了部分内容，加之《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》是2007年生效的，双方合同是2005年签订的，不能适用该意见，该住房转让协议合法有效。

    [评析]

    本案中，周某并未取得房产权属证书，其与郑某签订的住房转让协议无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”合同法第52条第5项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立，就具有法律拘束力，但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因此，即使其成立，也不具有法律拘束力。

    且《经济适用住房管理办法》第26条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”郑某在购房时也不可能不知道此房是经济适用房，经济适用房在建筑和出售时都向社会公告，房屋转让是物权变动的一种情况，应该遵守物权变动的一般规则，未登记所有权不转移未取得物权。

    本案中，周某与郑某是在2005年3月签订的住房转让协议书，不适用2007年8月7日国务院发布、施行《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》。