物业纠纷怎么处理？法官“十问十答”

近年来，伴随着房地开发销售热潮，物业纠纷时有发生，在办理物业服务合同纠纷案件中，根源往往复杂多样，服务标准与期望之间存在差距、费用收取和支出透明度不高、公共设施与维护不到位等……近日，信阳市平桥区法院就审理了一起物业服务合同纠纷案件。

基本案情

被告系某小区业主，与原物业公司签订《前期物业服务协议》，协议内容对管理服务、经营与管理、双方的权利和义务等事项进行了约定。入住期间小区物业公司变更，由原告公司继续提供服务。几年后，被告不再交纳物业费，原告催收未果，故诉至法院，要求补缴物业费用并按照合同支付违约金。

在审理过程中，被告提出反诉，称房屋卫生间地面坡度不符要求，要求物业公司承担因此产生的修理更换费用；主张签署的《前期物业服务协议》无效，要求退还前期缴纳的物业费；要求物业公开公示小区电梯维保合同、小区消防设备维保合同等内容，并返还公共收益款项等。

法院审理

在审理中，因双方矛盾均涉及相关法律问题，法官分别逐条向双方当事人进行了耐心细致的解答。小编整理部分知识点，用“十问十答”的形式供大家参考！

作为“小区业主”的你，

快来瞅瞅下面这些

物业服务合同纠纷几个问题

物业公司更名后签订的原合同是否对业主还有效？

答：有效。

在服务过程中，物业公司变更其名称，则物业公司以变更前名称签订的物业合同中约定的相关民事权利由变更后的公司承继。现变更名称后的物业公司依约向被告所在的小区提供物业服务，其有权利依照协议约定向被告收取物业费。

物业公司通过招投标入驻小区管理有何依据？

答：《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司，提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理。

发生物业纠纷还未协商一致，期间产生的违约金是否支持？

答：通常不予支持。

物业服务合同中虽约定有违约金，但业主不缴纳物业费往往是服务过程中存在各种纠纷，并非恶意欠缴，为缓解业主与物业公司之间的矛盾，通常不支持违约金。本案中原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方矛盾须及时化解不能再深化，故对原告主张的违约金，本院不予支持。

入住后房屋质量有问题，应该由谁承担？

答：在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责。

物业公司必须向业主公示公开的相关事项有哪些？

答：《中华人民共和国民法典》第九百四十三条之规定，物业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况以合理方式向业主公开。同时，《河南省物业管理条例》第四十三条规定，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：（一）企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；（三）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；（四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；（六）其他应当公示的信息。

单个业主可以主张返还公共收益吗？

答：不可以。

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”小区的公共收益属于小区全体业主所有，应由全体业主共同管理，对公共收益的使用、分配应属小区全体业主行使共同管理权利的重大事项，该事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此单个业主主张返还公共收益，主体不适格，不予支持。

房屋未入住是否应该缴纳物业费？

答：应当缴纳。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”对于物业公司而言，其对小区卫生、绿化、安全等进行管理，提供的是整体的物业服务，不管业主是否入住，其均已按照约定提供了相关服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费或追回前期缴纳的物业费。

房屋出租后，物业费应由谁承担？

答：以租赁合同中约定为主，业主负连带缴纳义务。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即承租人与出租人没有约定物业费的缴纳情况或者约定由业主缴纳时，由业主缴纳；约定由租户缴纳的，租户缴纳物业费，业主负连带缴纳义务。

开发商与物业公司签订的物业服务合同对业主是否有效？

答：有效。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”即开发商作为建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。

业主对物业服务不满意时应如何维护自己的权利？

答：要求物业公司承担违约责任、或者成立业主委员会解聘物业公司。物业服务企业如不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在物业公司已经提供服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利。

（平桥区法院宣）