遇到房屋渗水“糟心事”，业主该如何维权？

新买的商品房装修好了高高兴兴住进去，却发现房屋出现了墙壁渗水的情况，甚至在数年后漏到了楼下邻居家中，某小区的业主小帅（化名）就遇到了这种糟心事。碰到这种房屋出现质量问题的情况，业主该如何依法维权呢？

基本案情

小帅在某小区购买了一套商品房，进行了装修随后入住。本来乔迁新居是一件高兴的事情，但是在入住以后，小帅却发现主卧卫生间周围的墙壁上出现了渗水的情况。原本情况不算严重，也并未排查到渗水原因，但数年后，不止他的房屋出现渗水，楼下的邻居的房屋也逐渐出现了屋顶渗水的情况。邻居一度要求他暂停卫生间用水，并进行维修和赔偿。

小帅多次进行检查还是没有发现渗水原因，他便找到小区的物业公司要求解决，但一直没有处理结果。

此后，小帅自己聘请专业人员对渗水的卫生间进行了检测和维修，检查过程中发现是该商品房的开发商在建房过程中存在失误造成的。为维护自身合法权益，小帅将开发商和物业公司诉至罗山县法院，要求其赔偿自己相关费用及损失。

调解经过

由于矛盾争议较大，三方当事人未能在诉前调解阶段达成一致意见，该案进入审理程序。罗山县法院民事审判二庭员额法官赵保玉在接收到该案后，立刻着手了解案情。考虑到该起案件涉及到业主、开发商、物业公司的多方利益，且关系到邻里关系的和谐与社会稳定，法官决定以调解的方式妥善化解纠纷。

调解过程中，原告称自己聘请了专业人员对渗水原因进行检测，在凿开包裹下水管的水泥楼板后发现是某根水管存在瑕疵和质量问题导致的渗水。因为水管上的小孔被水泥楼板包住并不明显，所以直到现在才发现问题。但被告开发商始终不认可房屋建成时水管便存在漏洞，认为是水管长期老化导致的，超出保修期限自己不应该担责。被告物业公司也称己方及时处理了业主反映的问题，并帮助业主申请维修基金，已经尽到了相关义务，不应该承担责任。

法官在了解情况后，先平复当事人的情绪，引导他们理性地看待问题，换位思考、相互体谅，并通过释法析理让当事人理解相关法律规定并明晰各自所应承担的责任。经过分析，法官认为本案争议的焦点在于房屋漏水是否为开发商在建房过程中存在失误造成的。但如果针对此问题进行房屋鉴定，将会耗时数月，花费数万元鉴定费，对双方来说无疑又是一次时间和金钱上的巨大损失。在法官的耐心调解下，最终结合实际查明的情况，开发商与小帅自愿达成了和解协议，开发商一次性赔偿小帅包括检测、维修、房屋损失在内的费用共计35000元并当场履行，至此，该案得到圆满化解。

法官说法

赵保玉

[ 民事审判二庭员额法官 ]

1.新房出现渗水漏水，谁来担责？

开发商作为房屋的设计、建设者，对所售房屋承担质量保修责任。如果漏水原因为房屋质量问题，开发商不能举证证明该渗水漏水是由于自然原因或购房者人为改动等造成的，则需要在保修期内承担维修责任，并就购房人的相关损失进行赔偿。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，对于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。

2.房屋超过保修期限出现渗水漏水，谁来担责？

一般来说，新房或购买的二手房屋超过保修期，大部分是因为防水层、管道等建材长时间使用产生了老化和损坏，这种情况需要业主自行维修，可以申请使用房屋维修基金。

但若交付的房屋在保修期限内便出现问题，则属于开发商未完整履行合同约定的质保义务，开发商应当在保修范围和期限内承担保修责任，该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋正常使用的标准为前提。如果商品房质量一直达不到合格标准，或在维修后较短时间内维修处再次发生渗水，即使房屋已经超过保修期限，开发商仍应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.物业公司需要承担相关责任吗？

一般根据业主与物业签订的服务合同，物业需要对小区公共管道来进行日常的维修和养护。业主使用的楼内水管发生渗水漏水，大部分是使用不当或老化损坏造成的，物业不负有维修义务。

但如果漏水是由于公共管道破裂、屋顶漏水等公共部位的问题引起的，且物业公司未能及时履行维修义务，那么物业公司也可能承担相应的赔偿责任。在物业公司拒绝维修或者不能及时维修的情况下，业主也不能放任损失的进一步扩大，而是应当及时采取积极措施。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第六百一十五条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《建设工程质量管理条例》

第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)

第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。#法在身边以案为鉴#