要点提示：

    夫妻共同建造的房屋，一方不享有完全的处分权。

    案例索引：

    河南省罗山县人民法院（2008）罗民初字第166号民事裁定书（2008年1月30日）

    案情：

    原告刘梅，女，汉族，教师。

    原告郑新（原告刘梅丈夫），男，个体工商户。

    被告周金，男，汉族，农民。

    被告周斌（被告周金父亲），男，汉族，农民。

    二原告于1997年6月共同在罗山县高店乡东街建造砖混结构楼房两间两层及院落一幢，未办理产权证书，仅有国有土地使用证及准建证。2006年2月22日原告郑新与被告周斌、周金父子签定售房协议，约定将该幢房屋以5.6万元的价格整体出售给二被告。二被告付款后，原告郑新将土地证、准建证交给了二被告，双方未办理产权变更登记手续。2007年12月原告刘梅以丈夫郑新出售房屋未取得其同意为由，将二被告诉至罗山县法院，要求依法确认双方的售房协议无效，并要求二被告返还房屋。案件审理中，双方自行达成了和解协议，二原告于2008年1月30日向法院撤回了起诉（文中人物均系化名）。

    评析：

    此案虽以二原告撤诉告终，但其中涉及的法律问题仍值得我们注意：

    一、未办理产权证的房屋能否转让

    我国《城市房地产管理法》第六十条第二款规定，在依法取得的房地开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。因此，房屋所有权证书是房屋行政管理部门对房屋所有权人取得房屋所有权的一种书面确认，且房屋所有权、取得房屋所有权的唯一合法凭证。《房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，依法登记取得权属证书的房地产，不得转让。据此，本案原告郑新在房屋建成后未依法登记领取权属证书的情况下，就与二被告签定售房协议转让房屋，这种行为是不合法的，现实中，同本案原告的情况常有，笔者提醒购房者在购房时定要核实房屋真正的权属情况并办理变更登记，以免留下纠纷隐患。

    二、夫妻共建的房屋一方有无处分权

    我国《婚姻法解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。因此，夫妻一方在处理房屋等重要的财产时，应当取得另一方的同意。我国《民法通则意见》第八十九条规定，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，如果是原告郑新擅自出卖其本人没有全部财产权和处分权的共有房屋，应当认定为无效行为。当然，如果二被告能够证明其有理由相信为二原告共同的意思表示的话，原告郑新的行为仍属合法有效行为。因此，对于夫妻共同建造的房屋，一方不享有完全的处分权。